Para administradores
de consorcios

Cuando un propietario reclama por humedad, conviene reunir algunos datos antes de llamar a un contratista. Ayudan a llegar más rápido al diagnóstico:

• Dónde aparece: en qué unidad, en qué pared y si esa pared da al exterior, a una medianera o a un pozo de aire y luz.
• Cuándo aparece: si empeora después de lluvias con viento (señal típica de ingreso por fachada o medianera) o si está siempre (puede ser una cañería).
• Qué hay del otro lado: fisuras visibles, juntas abiertas, revoques flojos o una terraza encima.
• Fotos: de la mancha desde adentro y, si se puede, del muro desde afuera.

Con eso podemos hacer una primera evaluación a distancia y decidir si hace falta visita. Más detalle en impermeabilización y filtraciones.

El acceso por cuerdas suele convenir cuando el trabajo es por sectores, cuando la fachada da a patios o pulmones donde no hay lugar para un andamio, o cuando la ocupación prolongada de la vereda afecta a locales y vecinos. En trabajos extensos, pesados y continuos sobre toda la superficie, un andamio puede ser igual o más conveniente. Lo importante es que el presupuesto explique por qué se eligió cada sistema.

Ver la comparación completa entre cuerdas y andamio →

Casi todos los trabajos en consorcios se hacen con el edificio habitado. Lo que más reduce conflictos es la anticipación:

• Comunicar a los propietarios las fechas, horarios y sectores de trabajo.
• Acordar con el encargado el acceso a la azotea y el guardado de materiales.
• Avisar a las unidades frente a las que se va a trabajar cada día.
• Delimitar la zona de la vereda o el patio debajo del sector de trabajo.
• Definir un único canal de comunicación entre la administración y la empresa.

Antes de contratar, es razonable que la administración pida y archive:

• Presupuesto escrito con alcance, sistema de acceso, materiales, plazos y forma de pago.
• Constancias de cobertura vigentes del personal que va a trabajar en el edificio (ART o seguro de accidentes personales, según corresponda) y, si el consorcio lo requiere, cláusula de no repetición a su favor.
• Seguro de responsabilidad civil, cuando el tipo de trabajo lo justifique.
• Nómina del personal que va a ingresar al edificio.
• Para obras que lo requieran, la documentación de higiene y seguridad que corresponda al tipo de trabajo.

Esta lista es orientativa. Qué documentación es obligatoria depende del tipo de obra, de la modalidad de contratación y de la normativa vigente; ante dudas, consultá con el asesor legal o de higiene y seguridad del consorcio.

La mayoría de las obras grandes empiezan como problemas chicos: una junta abierta, una fisura en un balcón, una canaleta tapada. Una revisión periódica del frente, contrafrente y medianeras, sobre todo después de temporadas de tormentas, permite atacarlos cuando todavía son baratos de resolver. Ver mantenimiento de edificios.